Miras bırakanların, bazı mirasçılarını mirastan mahrum bırakmak amacıyla taşınmazlarını sağlığında başkasına veya bir mirasçısına gerçekte bağışlamak isteyip, tapuda satış gibi göstermeleri hukukta muris muvazaası olarak adlandırılmaktadır. Bu durumda gerçek irade bağış olduğu halde yapılan işlem, muvazaalı bir “satış” görüntüsü altında gizlenmiş olmaktadır.
Özellikle Gebze ve çevresinde sık karşılaşılan bu tür işlemler, çoğunlukla taşınmazın tek çocuğa ya da üçüncü bir kişiye devredilmesiyle ortaya çıkar. Diğer mirasçılar, miras hakkı ihlal edildiğinde tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın paylaştırılmasını talep edebilirler.
Muris Muvazaası Nedir?
Muris muvazaası;
-
Miras bırakanın,
-
Taşınmazını satış gibi göstererek devretmesi,
-
Ancak aslında bedelsiz bağış yapmak istemesi,
-
Asıl amacının bazı mirasçıları mirastan mahrum bırakmak olması
halidir.
Yargıtay içtihatlarına göre:
“Muris muvazaası halinde tapu işlemi görünürde geçerli olsa da, gerçek irade bağış olduğundan işlem hukuka aykırıdır.”
Bu nedenle mirasçılar tapu iptali ve eski hale getirilmesi istemiyle dava açabilmektedir.
Muris Muvazaası Davası Kimler Tarafından Açılabilir?
✅ Tüm yasal mirasçılar
✅ Saklı pay sahibi mirasçılar
✅ Vasiyet alacaklıları
Dava açabilecek kişiler arasında:
-
Çocuklar,
-
Eş,
-
Anne–baba (altsoy yoksa),
-
Kardeşler (altsoy ve eş yoksa)
yer alır.
Gebze’de Muris Muvazaası Davası Nasıl Açılır?
1️⃣ Yetkili Mahkeme
Muris muvazaası davalarında görevli mahkeme:
* Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme ise:
* Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu nedenle Gebze’de bulunan taşınmazlar için Gebze Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olacaktır.
2️⃣ Davanın Konusu
Talep şunları kapsar:
-
Tapu kaydının iptali
-
Taşınmazın miras payları oranında tescili
Gerekirse ayrıca:
-
Ecrimisil (haksız kullanım tazminatı)
-
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
talepleri de ileri sürülebilir.
Bu noktada özellikle satış sonrası fiilen paylaşım mümkün olmuyorsa,
ortaklığın giderilmesi süreci gündeme gelir.
Bu konuda ayrıntılı bilgi için şu bağlantı doğrudan kullanılabilir:
➡️ https://www.avfatihtufekcioglu.com/gebze-ortakligin-giderilmesi-davasi/
3️⃣ Muris Muvazaasında İspat Nasıl Yapılır?
Davayı kazanmanın anahtarı muvazaayı ispat etmektir.
Yargıtay’a göre ispat serbesttir. En çok kullanılan deliller:
✅ Tanık Beyanları
-
Aile yakınları,
-
Komşular,
-
Satış öncesi ödeme konuşmalarını duyan kişiler
✅ Banka Kayıtları
-
Satış bedelinin gerçekten ödenmediğinin ortaya konması
✅ Satış Bedeli – Rayiç Değer Kıyaslaması
-
Düşük bedelli satış
-
Tapuda gösterilen bedelle piyasa değeri arasındaki fahiş fark
✅ Murisin Sağlık Durumu
-
İleri yaş
-
Hastalık
-
Bakım ihtiyacı
✅ Satış Sonrası Fiili Kullanım
-
Taşınmazın muris tarafından kullanılmaya devam edilmesi
Muris Muvazaası Davasında Zamanaşımı Var mı?
* Hayır, zamanaşımı yoktur.
Tapu kayıtları ayni hakka ilişkin olduğundan her zaman dava açılabilir.
Ancak:
⚠ Uzun süre sessiz kalınması,
⚠ Taşınmazın birçok kez el değiştirmesi
ispat güçlüğü oluşturabilir.
Bu nedenle mülkiyet ihtilaflarında sürecin ilk aşamada uzman bir Gebze gayrimenkul avukatı tarafından planlanması hayati önem taşır.
Dava Ne Kadar Sürer?
Gebze uygulamasında;
-
Ortalama: 1,5 – 3 yıl
-
Yargıtay süreci ile birlikte 2 – 4 yıl
arası sürebilmektedir.
Dosyanın hızını etkileyen faktörler:
-
Tanık sayısı
-
Bilirkişi raporları
-
Tapu geçmişi
-
İstinaf – temyiz başvuruları
Gebze Gayrimenkul Avukatı Desteğinin Önemi
Muris muvazaası davaları:
❗ Teknik ve delil ağırlıklı davalardır.
❗ Yanlış planlama davanın reddi sonucunu doğurabilir.
Bu nedenle sürecin;
-
Delil ön hazırlığı,
-
Tanık stratejisi,
-
Değer tespitleri,
-
Dilekçe kurgusu
-
Yargıtay içtihatlarına uygun yapılandırılması
uzmanlık gerektirir.
Bu noktada Gebze gayrimenkul avukatı desteği, hem dava sonucunu hem de sürecin hızını doğrudan etkilemektedir.
Konuyla ilgili daha geniş kapsamlı hizmet detaylarına şu bağlantıdan ulaşılabilir:
➡️ https://www.avfatihtufekcioglu.com/gayrimenkul-avukati/
Muvazaalı Satış – Bağış Görünümlü İşlemler
En sık karşılaşılan senaryolar:
-
Anne/babanın sağlığında evi evlatlarından birine satması,
-
Düşük bedel gösterilerek devir yapılması,
-
Bedel hiç ödenmeden tapu devri yapılması,
-
Tapuyla eş zamanlı vasiyetname düzenlenmesi
Bu hallerin tamamı muvazaa karinesidir.
Gebze’de En Çok Sorulan Sorular
❓ Tapu satış gösterilmişse dava açılabilir mi?
✅ Evet, satışın muvazaalı olduğu ispatlanırsa iptal edilir.
❓ Baba sağlığında sattıysa iptal olur mu?
✅ Evet, murisin gerçek iradesi bağışsa işlem iptal edilir.
❓ Kardeşe satış muvazaa sayılır mı?
✅ Bedelsiz olduğunun veya mirasçıyı mahrum bırakma amacının ispatı halinde sayılır.
❓ Dava masrafları ne kadar?
Masraflar;
-
Tapu harcı,
-
Bilirkişi gideri,
-
Tanık masrafları,
-
Avukatlık ücreti
unsurlarına göre dosya bazlı değişir.
Gebze’de Muris Muvazaası Davası Açmadan Önce Yapılması Gerekenler
1️⃣ Tapu kayıtlarının temini
2️⃣ Banka ödeme geçmişinin incelenmesi
3️⃣ Tanık listesi hazırlanması
4️⃣ Rayiç bedel karşılaştırması
5️⃣ Miras payı hesaplaması
Bu hazırlıklar hukuki danışmanlık alınmadan yapılırsa yanlış hamlelerle dava kaybı riski ciddi şekilde artar.
Sonuç
Muris muvazaası davaları, doğru hazırlanırsa mülkiyet haklarının geri alınabildiği güçlü dava türlerindendir. Gebze bölgesinde tapu iptali ve miras uyuşmazlıklarında başarı oranı, sürecin uzman bir Gebze gayrimenkul avukatı tarafından yönetilmesine doğrudan bağlıdır.
Davanızın hukuki ön değerlendirmesi ve dosyanızın planlanması için birebir danışmanlık almak, maddi hak kaybı yaşamamak adına en güvenli adımdır.